光明區(qū)軌道13 號線車輛段片區(qū)重點城市更新 單元公開選擇市場主體工作指引 第一章 總則 第一條 【制定依據(jù)】 為指導(dǎo)軌道13號線車輛段片區(qū)重點城市更新單元公開選擇 市場主體活動，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《深圳經(jīng)濟特區(qū) 城市更新條例》《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措 施》等相關(guān)政策規(guī)定，參照《中華人民共和國招標投標法》《中 華人民共和國招標投標法實施條例》《深圳經(jīng)濟特區(qū)政府采購條 例》，結(jié)合項目實際情況，制定本工作指引。 第二條 【適用范圍】 本工作指引適用于光明區(qū)軌道13號線車輛段片區(qū)重點城市 更新單元公開選擇市場主體的活動。 第三條 【工作原則】 軌道13號線車輛段片區(qū)重點城市更新單元市場主體的選擇 應(yīng)當遵循政府主導(dǎo)、市場參與、公益優(yōu)先、公平公正、權(quán)責對 等的原則，公開擇優(yōu)選定市場主體。 第二章 職責分工 第四條 【區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組】 區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組負責審定公開選擇市場主體方 — 3 —案；負責審定市場主體資格取消事項；負責審定其他重大、復(fù) 雜、疑難事項。 第五條 【區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室】 區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負責審議需提報區(qū)城市更 新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定的事項；負責審議、協(xié)調(diào)區(qū)城市更新和土 地整備局提報的其他相關(guān)事項。 第六條 【區(qū)司法局】 區(qū)司法局負責對公開選擇市場主體方案及其他需提請區(qū)城 市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議、區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室會 議審議的事項進行合法性審查，出具法律意見。 第七條 【區(qū)國資局】 區(qū)國資局（區(qū)集體資產(chǎn)管理局）負責監(jiān)督指導(dǎo)軌道 13 號線 車輛段片區(qū)重點城市更新單元涉及的集體資產(chǎn)處置相關(guān)工作； 負責對集體資產(chǎn)股東大會表決議案提出意見；負責對公開選擇 市場主體方案提出意見；負責作為監(jiān)督小組成員單位，參與公 開選擇市場主體相關(guān)活動。 第八條 【區(qū)城市更新和土地整備局】 區(qū)城市更新和土地整備局負責對集體資產(chǎn)股東大會表決議 案提出意見；負責編制公開選擇市場主體方案，并按程序報審； 負責牽頭組織公開選擇市場主體相關(guān)活動，并作為監(jiān)督小組成 員單位；負責統(tǒng)籌組織公開選擇市場主體其他相關(guān)工作。 第九條 【轄區(qū)街道辦事處】 — 4 —轄區(qū)街道辦事處負責組織原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位 （社區(qū)股份合作公司）開展軌道 13 號線車輛段片區(qū)重點城市更 新單元涉及的集體資產(chǎn)處置相關(guān)工作；負責對集體資產(chǎn)股東大 會表決議案提出意見；負責對公開選擇市場主體方案提出意見； 負責作為監(jiān)督小組成員單位，參與公開選擇市場主體相關(guān)活動。 第三章 工作流程 第十條 【集體資產(chǎn)】 軌道 13 號線車輛段片區(qū)重點城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準后， 轄區(qū)街道辦事處應(yīng)當組織原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位（社區(qū) 股份合作公司）對其掌控的土地、非農(nóng)建設(shè)用地指標和留用地 指標等集體資產(chǎn)部分，按照相關(guān)規(guī)定履行集體資產(chǎn)處置程序， 形成股東大會表決議案，并須在表決前征求區(qū)國資局（區(qū)集體 資產(chǎn)管理局）、區(qū)城市更新和土地整備局、轄區(qū)街道辦事處意見。 股東大會決議應(yīng)包括以下內(nèi)容： （一）資產(chǎn)評估的表決結(jié)果。 （二）項目方案（含交易分成方式等）的表決結(jié)果。 （三）集體資產(chǎn)通過深圳公共資源交易平臺進行交易的程 序與重點城市更新單元公開選擇市場主體的程序合并進行并接 受交易結(jié)果的表決結(jié)果。 （四）其他議案的表決結(jié)果。 第十一條 【制定方案】 — 5 —原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位（社區(qū)股份合作公司）股東 大會表決通過后，區(qū)城市更新和土地整備局應(yīng)當根據(jù)股東大會 決議通過的資產(chǎn)評估結(jié)果、項目方案以及重點城市更新單元規(guī) 劃等內(nèi)容組織制定公開選擇市場主體方案。公開選擇市場主體 方案應(yīng)當包含項目情況、項目需求、選擇市場主體的具體條件 設(shè)置、責任承擔、項目監(jiān)管等內(nèi)容。 第十二條 【方案審批】 公開選擇市場主體方案草擬完成后，應(yīng)當征求區(qū)司法局、 區(qū)國資局（區(qū)集體資產(chǎn)管理局）、轄區(qū)街道辦事處等相關(guān)單位意 見，并結(jié)合各單位意見修改完善后報區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組 辦公室會議審議和區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議審定。 第十三條 【資格條件】 參選的市場主體（以下簡稱“參選主體”）應(yīng)當具備以下基 本資格條件： （一）在中華人民共和國境內(nèi)注冊并具有合法經(jīng)營資格， 且有效存續(xù)。 （二）具有有效的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。 （三）具有深圳市城市更新項目成功開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗。 （四）具有良好的誠信記錄。 項目可根據(jù)實際情況和需求，增設(shè)其他資格條件。 第十四條 【前期費用】 公開選擇市場主體前，區(qū)城市更新和土地整備局應(yīng)委托第 — 6 —三方審計機構(gòu)對因開展重點城市更新單元相關(guān)工作產(chǎn)生的前期 費用進行審計核定。經(jīng)核定的協(xié)議及需承接的權(quán)利義務(wù)、前期 費用等作為交易條件列入招標（談判）文件中，由選定的市場 主體（以下簡稱“選定主體”）承接。 第十五條 【公開選擇方式】 根據(jù)參選主體數(shù)量不同，對應(yīng)采取公開招標、競爭性談判 或單一來源方式組織實施公開選擇市場主體，具體確定選擇方 式的程序如下： （一）發(fā)布公開征集意向方公告。在深圳公共資源交易平 臺發(fā)布公開征集意向方公告，明確項目基本情況和參選主體的 資格條件，公告期不少于 5 日。意向方在公告期內(nèi)提出參選意 向并提交資格證明材料。 （二）資格初審。由深圳公共資源交易平臺對意向方提交 的資格證明材料進行初審，出具資格初審報告。 （三）確定方式。符合資格初審條件的意向方達 3 家以上 的，采取公開招標方式；僅有 2 家的，采取競爭性談判方式； 僅有 1 家的，采取單一來源方式；無意向方或無符合條件的， 重新征集。 城市更新和土地整備局可以委托第三方提供編制交易文 件、發(fā)布公告、組織評標等交易服務(wù)，相關(guān)委托交易服務(wù)費用 由選定主體承擔。 第十六條 【公開招標程序】 — 7 —采取公開招標方式的，按以下程序?qū)嵤?（一）發(fā)布公開招標公告。在深圳公共資源交易平臺發(fā)布 公開招標公告，公告期應(yīng)不少于 10 日。投標人公告期內(nèi)取得招 標文件、提交投標保證金。 投標人對招標文件有疑問的，可在招標公告規(guī)定的期限內(nèi) 書面提出，由區(qū)城市更新和土地整備局或招標代理機構(gòu)予以書 面答疑或組織答疑會答疑。 （二）組成評標委員會和監(jiān)督小組。評標委員會成員由 7 人以上單數(shù)組成，其中項目相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜覒?yīng)不少于成員總數(shù)的 三分之二，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位（社區(qū)股份合作公司） 代表至少有一個名額。相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜液驮r(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼 受單位代表抽簽的范圍應(yīng)在公開選擇市場主體方案中予以明 確，于開標前抽簽確定具體成員名單。 開標前，由區(qū)城市更新和土地整備局、區(qū)國資局（區(qū)集體 資產(chǎn)管理局）、轄區(qū)街道辦事處等相關(guān)單位工作人員組成監(jiān)督小 組，成員人數(shù)為 3 人以上單數(shù)，對開標、評標過程進行現(xiàn)場監(jiān) 督。 （三）開標審查。在監(jiān)督小組的監(jiān)督下，在招標文件規(guī)定 的時間、地點，由評標委員會對投標文件進行現(xiàn)場拆封和審查。 經(jīng)開標審查后有效投標人不足 3 家的，作流標處理。 （四）評標定標。評標委員會應(yīng)當采取綜合評分法、評定 合一方式進行評分，出具書面評標報告，列明評分情況，總分 — 8 —最高的中標候選人為中標人?？偡肿罡叩闹袠撕蜻x人放棄中標 的，可以按照總分順位排序依次確定其他中標候選人為中標人； 總分最高的中標候選人存在影響中標結(jié)果的違法行為等不滿足 中標條件的情形，可以按照總分順位排序依次確定其他中標候 選人為中標人，但其他中標候選人不足 3 家的，應(yīng)作流標處理。 （五）中標結(jié)果公示。中標結(jié)果應(yīng)在深圳公共資源交易平 臺公示不少于 3 日。投標人或者其他利害關(guān)系人對評標結(jié)果有 異議的，應(yīng)當在中標結(jié)果公示期間以書面方式提出。區(qū)城市更 新和土地整備局應(yīng)當自收到異議之日起 3 日內(nèi)作出答復(fù)，作出 答復(fù)前，應(yīng)當暫停招標投標活動。 （六）發(fā)出中標通知書。公示期滿未收到異議或異議處理 完畢后，應(yīng)在 3 個工作日內(nèi)向中標人發(fā)出中標通知書。 （七）簽訂協(xié)議。區(qū)城市更新和土地整備局自中標通知書 發(fā)出之日起 15 個工作日內(nèi)，與中標人簽訂履約監(jiān)管協(xié)議。中標 人應(yīng)在簽訂履約監(jiān)管協(xié)議前提交履約保證金、支付前期費用。 履約保證金可采取現(xiàn)金、履約保函或者現(xiàn)金和履約保函相 結(jié)合的方式。履約保證期限自履約監(jiān)管協(xié)議簽訂之日起至取得 分期實施主體確認文件滿 30 日。 第十七條 【競爭性談判程序】 采取競爭性談判方式的，按以下程序選擇市場主體： （一）發(fā)布談判公告。在深圳公共資源交易平臺發(fā)布談判 邀請公告不少于 10 日，談判應(yīng)答方在此期間取得談判文件、提 — 9 —交交易保證金。 （二）組成談判小組和監(jiān)督小組。參照公開招標評審委員 會和監(jiān)督小組組成程序及成員數(shù)量組成談判小組和監(jiān)督小組。 （三）開標審查。在監(jiān)督小組的監(jiān)督下，在談判文件規(guī)定 的時間、地點，由談判小組對談判應(yīng)答文件進行現(xiàn)場拆封和審 查，經(jīng)開標審查后有效談判應(yīng)答方不足 2 家的，作流標處理。 （四）評標定標。談判小組和談判應(yīng)答方根據(jù)談判文件要 求，針對談判應(yīng)答文件分別開展談判，談判應(yīng)答方可根據(jù)談判 情況調(diào)整商務(wù)標，最多不超過兩次。談判小組根據(jù)談判應(yīng)答方 提交的最終商務(wù)標，按照綜合評分法、評定合一方式進行評分， 出具評標報告，評出中標候選人。 其余程序參照本指引第十六條（五）至（七）項程序。 第十八條 【單一來源程序】 單一來源方式的程序參照競爭性談判程序開展，以綜合評 分各項合計不低于 60 分確定選定主體。 第十九條 【無效投標】 經(jīng)開標審查，有下列情形之一的，評標（談判）委員會應(yīng) 當否決其投標： （一）投標（談判應(yīng)答）文件未按招標（談判）文件要求 簽署、蓋章、封裝的。 （二）參選主體不符合規(guī)定的資格條件。 （三）同一參選主體提交兩個以上不同的投標（談判應(yīng)答） — 10 —— 11 — 文件。 （四）參選主體提交的商務(wù)標低于最低競標條件或者高于 最高競標條件。 （五）投標（談判應(yīng)答)文件沒有對招標,談判）文件的實 質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。 （六）參選主體有串通投標、弄虛作假、行賄等違法行為。 （七）其他法律法規(guī)規(guī)定的情形。 第二十條 【綜合評分法】 綜合評分法可分別按商務(wù)標、資信標、技術(shù)標設(shè)定分值進 行量化評分，總分值 100 分。其中，商務(wù)標主要根據(jù)項目實際 情況設(shè)置的競標要素，分值可設(shè)置 20-40 分；資信標主要考量 投標人自身開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗、資金實力、資信等方面設(shè)置的競標 要素，分值可設(shè)置 20-30 分；技術(shù)標主要考量投標人對項目理 解、定位、規(guī)劃設(shè)計、運營安排等方面設(shè)置的競標要素，分值 可設(shè)置 20-40 分。具體分值根據(jù)項目實際情況和需求予以設(shè)置。 第二十一條 【流標處理】 開標后作流標處理的，現(xiàn)場應(yīng)當宣布當前程序終止，并應(yīng) 根據(jù)有效投標人數(shù)確定轉(zhuǎn)為競爭性談判或單一來源方式。轉(zhuǎn)換 方式后，不再發(fā)布談判公告，應(yīng)重新編制談判文件直接送達談 判應(yīng)答方，再按談判文件的要求重新組成談判小組、組織開標 定標。 第二十二條 【工作承接】— 12 — 選定主體應(yīng)于簽訂履約監(jiān)管協(xié)議前無條件付清全部前期費 用，并按照招標或談判文件要求承接相關(guān)協(xié)議及其權(quán)利義務(wù)。 選定主體應(yīng)當按城市更新政策規(guī)定形成單一權(quán)利主體后， 申請確認為重點城市更新單元的實施主體，負責全額投資開發(fā) 建設(shè)重點城市更新單元建設(shè)用地。 第四章 其他 第二十三條 【資格取消】 招標（談判）文件中可設(shè)置選定主體存在以下情形或存在 其他法律法規(guī)規(guī)定中標無效、取消中標資格的情形的，由區(qū)城 市更新和土地整備局逐級層報區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議同 意后，取消其資格、要求其承擔相關(guān)責任并再次組織公開選擇 市場主體： （一）選定主體未按履約監(jiān)管協(xié)議約定期限完成搬遷補償 協(xié)議簽訂工作，且逾期超過一年的。 （二）未經(jīng)同意擅自轉(zhuǎn)讓選定主體股權(quán)（合伙份額）或通 過其他方式變相轉(zhuǎn)讓項目的。 （三）其他因選定主體原因?qū)е马椖繜o法順利推進的情形。 第二十四條 【保證金處置】 （一）投標（交易）保證金。參選主體的投標（交易）保 證金于中標通知書發(fā)出之日起 5 個工作日內(nèi)原路徑退還；選定 主體的投標（交易）保證金于可在簽訂履約監(jiān)管協(xié)議前申請轉(zhuǎn)— 13 — 為履約保證金或在履約監(jiān)管協(xié)議簽訂后 5 個工作日內(nèi)原路徑退 還。 招標（談判）文件中應(yīng)明確下列情形不予退還投標（交易） 保證金，由參選主體在提交投標（交易）保證金證明文件時一 并提交書面承諾： 1.參選主體在截止遞交投標（談判應(yīng)答）文件時間后撤銷 遞交文件的。 2.參選主體有串通投標、弄虛作假、行賄等違法行為。 3.選定主體無正當理由拒簽履約監(jiān)管協(xié)議、在簽訂協(xié)議時 提出附加條件、不按照要求提交履約保證金和支付前期費用的、 被取消中標資格的。 4.其他法律法規(guī)規(guī)定的情形。 （二）履約保證金。履約保證金在分期項目取得實施主體 確認文件后 30 日內(nèi)予以分期退還相應(yīng)保證金。 選定主體被取消資格的，履約保證金不予退回，采取履約 保函方式提供履約保證的，區(qū)城市更新和土地整備局可要求無 條件兌付履約保函全部金額作為違約金，履約保證金不足以彌 補損失的，可依法另行追究損失賠償責任。 第二十五條 【再次選擇】 區(qū)城市更新和土地整備局再次組織公開選擇市場主體的， 應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方審計機構(gòu)對因開展重點城市更新 單元相關(guān)工作產(chǎn)生的委托第三方費用、搬遷補償費用等合理費— 14 — 用進行審核，并可將不予退還的投標保證金、履約保證金及收 取的違約金、損失賠償金等用于沖抵核減部分費用，最終核定 的費用可以作為再次選擇市場主體的招標條件；被取消資格的 市場主體，其已投入的人力成本、辦公場所裝修使用費、貸款 成本等費用由其自行承擔。 第五章 附則 第二十六條 【投訴與處理】 參選主體或者其他利害關(guān)系人認為公開選擇市場主體活動 不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，可按《中華人民共和國招標投標法 實施條例》相關(guān)規(guī)定程序進行投訴。 第二十七條 【含義】 本工作指引所稱的“以上”、“不少于”，包括本數(shù)；所 稱的“不足”，不包括本數(shù)；未明確“工作日”的，均指“自 然日”。 第二十八條 【解釋】 本工作指引由區(qū)城市更新和土地整備局負責解釋。 第二十九條 【施行】 本工作指引自 2022 年 9 月 20 日施行